伊勢丹的撤離，引發沈陽百貨業的集體思考。
伊勢丹的撤離并非個例。
商業百貨的“體力不支”，在近半年內早已不是新鮮事。僅去年12月，就有世茂百貨五里河、先先百貨和華聯百貨文萃路店先后轉型、轉租或停業閉店，似乎為沈陽的商業地產營造出一些落寞的景象。
與之形成鮮明對比的，自2012年4月起，盾安新一城、新世界百貨津橋路店等9家商業百貨去年先后進駐，在“三退九進”的背景下，沈陽商業地產大環境的優劣讓人無法識別。
“我認為沈陽商業地產的大環境并沒有問題，最核心的問題在于商業百貨數量太多，市場供過于求，飽和度太高以致顧客分流嚴重。”遼寧省社科院經濟所副所長張萬強對記者表示，無論是外資百貨還是國內百貨品牌，其退市當然有勞動力及租金成本上升、電商網購對實體商業的沖擊等方面的影響，但商業地產退市沈陽的最根本原因，還是沈陽近年開業的大商場太多，導致供求失衡。
在去年年末，曾有熟悉沈陽商業地產情況的業內人士表示，沈陽目前包括在建、在售的商業中心，總供應量達到了2000萬平方米，估算下來，沈陽人均商業購物面積近30平方米，在金廊、中街、太原街等沿線，商業地產密集度更是不言而喻。與之相比，公開數據顯示，在西方發達國家的核心城市，人均商業面積一般為1.2平方米，而目前我國一批二線城市的人均商業面積已超過人均1.2平方米，部分城市甚至已達到2-3平方米。與之相比，作為1.5線城市的沈陽商業地產供過于求的程度可見一斑。
自身經營是停業主因
“除市場飽和度太高外，自身經營缺陷也是商業百貨在沈陽市場無法支撐下去的重要原因。”張萬強分析表示，許多百貨自身的定位不明確、管理理念不能夠適應沈陽本地顧客群的需求和喜好，才導致在市場洗牌中被逐漸淘汰。
“看有那么多的商業地產進駐沈陽就能知道，沈陽的商業地產發展走向，房地產業內還是比較看好的。”某大型房地產國企高級主管賀西（化名）在接受記者采訪時表示，“在沈陽做商業地產也有做得很好的企業，許多百貨的退市，主要原因還是自身經營不善。”
賀西表示，自己曾考察過業已退市以及現階段人氣冷落的幾個商業百貨，“從整體硬件規劃、各產業配比，到招商資源，再到衛生條件、采光、指示牌安插這些細節，都存在問題。”賀西說，這些因素加起來就構成了消費者的“購物體驗”，“購物體驗”應當是商場百貨吸引消費者的核心金牌。比如自己某次去一家人氣冷落的百貨商場看電影，夜場出場的時候完全沒有指示牌，也沒有直出通道，一批觀眾都迷了路，硬軟件差距立見。“現在沈陽的人均商業配比面積在全國都是居首的，競爭這么激烈，購物體驗做不好，消費者肯定不愿意光顧。”賀西表示，即便自身定位非高端“摩爾”，但地段選擇、經營定位、招商資源等方面，可做好的余地仍然很大，“就比如最常見的停車、商場衛生度等，專業與否就是看百貨本身是否認真對待。”
沈陽商業缺乏“中間帶”
賀西告訴記者，與北京、深圳等許多一線城市商業地產市場模型呈“棗核型”不同，沈陽的商業地產市場模型呈“啞鈴型”。
“沈陽的商業地產現狀是，像恒隆、萬象城一類較為高端的商業地產，以及五愛街沿線等主打低端的商業地產的發展都比較好，但中端市場卻很缺乏。”賀西說，這種局面下，其實商業百貨的發展空間很大，就看企業自身能否合理把握。
商業布局要理性適當
“實際上，一個地區的商業地產布局是由政府與進駐企業共同決定的。”張萬強表示，現階段政府有關部門對商業地產的優惠條件較為突出，有許多企業看好沈陽消費市場的發展前景，也存在非理性擴張的情況，“就保持沈陽商業地產良好、可持續市場環境來看，對于未來新入市的商業百貨，無論是政府還是企業，都應當保持理性。”
張萬強預測，沈陽的商業百貨業的洗牌局面，至少在5年之內都不會結束，在此期間，對于商業百貨，建議從定位、經營理念等各方面，做好適合沈陽本地消費人群的規劃，做出自身特色，才能贏得競爭。
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